Der "Renditekicker" Zweitmarkt

14. Februar 2019

Interview mit Jörg Neidhart, Geschäftsführer der Secundus Advisory GmbH

Wer ist Secundus? Was macht Secundus genau? Woher hat Secundus das nötige Knowhow? Diese und weitere Fragen haben wir in einem exklusiven Interview mit Geschäftsführer Jörg Neidhart gestellt. Die Antworten – jetzt und hier.

einBlick: Wer ist Secundus?

Jörg Neidhart: Die Secundus-Gruppe entstammt einem kleinen Kreis erfahrener Akteure des Beteiligungsmarktes. Viele von uns haben jahrelang im Erstmarkt gearbeitet. Und irgendwann stellte sich da fast zwangsläufig die Frage: Wenn man etwas konzipiert, bei dem Anleger wunschgemäß bis zu 20 Jahre an den Cashflows von Sachwerten partizipieren – was ist mit der kleinen Anzahl derer, die in Jahr fünf oder sechs aus Sondersituationen aus dem Asset aussteigen möchten oder müssen? Was machen die Banken und Vermögensverwalter, die aus bilanzierungs- oder aufsichtsrechtlichen Gründen große Portfolios abstoßen müssen? Hier entstand die Idee zur Secundus.

Bild: Herr Jörg Neidhart, Geschäftsführer Secundus Advisory GmbH

einBlick: Was macht Secundus genau?

Neidhart: Wir schaffen eine Win-win-Situation, indem wir eine Art Notausgang für Investoren schaffen und zeitgleich einer anderen Gruppe den Ankauf unter dem inneren Wert eines Assets ermöglichen. Mit einer breiten Streuung aus den Assetklassen Immobilie, Luftfahrt, erneuerbare Energien, Schifffahrt und Private Equity/Infrastruktur. Was dabei immer wichtig war und wo wir uns gezielt von vielen Anbietern des Erstmarktes abkoppeln: Wir möchten vor allem erfolgsabhängig bezahlt werden.

einBlick: Woher haben Sie das Knowhow?

Neidhart: Als Gründer und Geschäftsführer der Secundus habe ich viele Jahre bei einem großen Emissionshaus gearbeitet und war zunächst für die Beobachtung und Analyse von Beteiligungen am Erstmarkt zuständig, später für die Konzeption und die Geschäftsführung von Multi-Asset-Fonds. Thorsten Franke und Jürgen Raeke, die mich in der Geschäftsführung der Secundus Advisory GmbH unterstützen, sind „alte Hasen“ am Kapitalmarkt und haben in ihrer über 30-jährigen Erfahrung im Beteiligungsmarkt schon viel erlebt. Wir drei werden von einem Team von Spezialisten unterstützt, die uns bei der Analyse, dem Ankauf und (aufsichts-)rechtlichen Fragestellungen zur Seite stehen. Ralf Buttke und Michael Thierauf unterstützen uns bei der Analyse von Zielfonds, und durch die Zusammenarbeit mit der Netfonds AG haben wir zusätzlich auch noch Zugriff auf fundiertes, unabhängiges Fachwissen des „NetfondsSachwerte-Teams“ und den zugehörigen Datenbanken.

einBlick: Was macht Investitionen im Zweitmarkt aus, worauf muss man achten?

Neidhart: Zum einen ist es natürlich der Umstand, dass man anders als bei Aktien oder Anleihen nur wenige Akteure am Markt hat und es keine tägliche, zentrale Preisfeststellung gibt. Sehr oft sind Ankäufe Verhandlungssache zwischen zwei Parteien. Anders als am Erstmarkt kauft man keine Erwartung an die Zukunft, sondern kann auf jahrelange Dokumentationen in Form von Geschäftsberichten, Beiratsbeschlüssen oder Jahresabschlüssen zurückgreifen. Zum anderen weiß man als Zweitmarktinvestor zum Beispiel genau, zu welchem Quadratmeterpreis die Verlängerung des Mietvertrags nach zehn Jahren stattgefunden hat, wo das Fremdkapital steht, wie dieses prolongiert wurde und wie zufrieden der Mieter mit der Immobilie ist. So etwas gibt es am Erstmarkt nur sehr eingeschränkt.

einBlick: Ein weiterer Vorteil ist sicherlich der Ankauf unter Nettoinventarwert (NAV)?

Neidhart: Ja, wenn man zum Ergebnis kommt, dass der Wert eines Assets bei 80 Prozent des Nominals liegt und man zu 55 Prozent kaufen kann, ist das ein Vorteil, den es sonst fast nirgendwo gibt. Darüber hinaus ist auch die Kapitalbindung eine ganz andere. Wenn man eine Immobilie, die vom Fonds 15 Jahre gehalten werden soll, nach zwölf Jahren kauft, ergibt sich ein komplett anderes Bild als für den Erstinvestor.

einBlick: Wie liefen die bisher platzierten SubstanzPortfolios und was hat sich bezogen auf das SubstanzPortfolio 3 verändert?

Neidhart: Die beiden ersten Portfolios laufen derzeit sehr gut. Nicht zuletzt durch viele sehr erfreuliche Verkäufe auf Ebene der Zielfonds. Im ersten Portfolio haben wir eine sensationelle Rendite von über 60 Prozent p. a. für alle bisher verkauften Fonds erzielen können. Aber das ist eine Momentaufnahme, wir vergleichen es gern mit einem 110-MeterHürdenlauf: Die ersten beiden Hürden wurden sehr gut genommen, aber man sollte die Sektflaschen nicht knallen lassen, bevor man im Ziel ist. Im dritten Portfolio investieren Anleger nicht mehr in eine Luxemburger S.A., sondern in eine Gewinnschuldverschreibung einer deutschen GmbH. Zudem dürfen wir als Advisor auch opportunistischere Assets vorschlagen. Der Grund: Für diese Art von Fonds gibt es noch weit weniger Käufer als für den klassischen deutschen Immobilienfonds. Das Chance-Risiko-Verhältnis ist hier noch mal besser.

einBlick: Wie sehen die Rahmenparameter des dritten Portfolios aus?

Neidhart: Es ist ein jährlicher Coupon von 3,5 Prozent vorgesehen bei einer Laufzeit bis 2025. Etwaige (und konzeptionsgemäß erwartete) Überschüsse dürfen reinvestiert und zum Laufzeitende ausgezahlt werden. Summa summarum kann die Rendite nach Kosten und vor Steuern im Jahr 2025 zwischen 8 und  10 Prozent p. a. liegen. Wir als Secundus erhalten erst bei Auflösung des Portfolios eine „Hurdle-Fee“ in Höhe von 30 Prozent aller Erträge, die sich bei dem Anleger über 5 Prozent p. a. belaufen. Sprich: Alles, was bei einer Auflösung nach sieben Jahren über 135 Prozent hinausgeht, wird im Verhältnis 70 zu 30 geteilt. Die laufenden Kosten liegen bei bis zu 2,4 Prozent p. a. und die Investitionsquote bei etwa 94 Prozent.

einBlick: Das klingt ja alles ganz toll. Gibt es auch Risiken im Zweitmarkt?

Neidhart: Ja. Niemand kann Ihnen sagen, wie die Welt in fünf oder sieben Jahren aussieht. Wenn ein Immobilienfonds mit einem kommunalen Mieter 70 Prozent wert ist und man zu 50 Prozent kauft, ist es nicht vollkommen ausgeschlossen, dass es zu Problemen kommt und das Fremdkapital höher als der Immobilienwert ist. Dann schauen auch Zweitmarktinvestoren in die Röhre. Daher dient das Portfolio als Beimischung eines breit gestreuten Portfolios für unternehmerisch orientierte Anleger.

einBlick: Vielen Dank für das sehr informative Gespräch und weiterhin viel Erfolg!

Ihr Ansprechpartner bei der Secundus Advisory GmbH:

Jörg Neidhart
Telefon: 040 / 822 138 -341
E-Mail: j.neidhart@secundus.de

Ihr Ansprechpartner im Hause Netfonds:

Ulrich Lück
Telefon: 040 / 822 267 -365
E-Mail: ulueck@netfonds.de

Ihr Netfonds-Team für Beteiligungen & AIF

Bild: pixabay.com


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